Как инвестировать в REIT: 3 критерия выбора фонда зарубежной недвижимости

Сегодня существует множество способов вложить деньги – от сомнительных хайпов до консервативных банковских депозитов. А еще есть ПИФы и ПАММ, ценные бумаги, ETF-фонды, криптовалюты, доходные сайты, доходная недвижимость (дома, квартиры, апартаменты) и многое другое. Некоторые способы известны всем – у каждого человека наверняка был (или есть) вклад в банке. А лучшим вложением традиционно считают доходную недвижимость, только для ее покупки необходима крупная сумма, которая есть не у всех. Даже если использовать ипотеку, все равно нужно заложить как минимум 500 000 – 1 млн рублей на первый взнос, ремонт и сопутствующие расходы. Сегодня мы расскажем про малоизвестный способ инвестирования – фонды зарубежной недвижимости REIT, которые позволяют вкладывать небольшие суммы (от 10 долларов) в доходную недвижимость на Западе и получать стабильные дивиденды в валюте. 

REIT фонды – что это такое

REIT (Real Estate Investment Trust) – фонды, которые владеют доходной недвижимостью в США. Они сдают ее в долгосрочную аренду и зарабатывают на этом, а часть прибыли выплачивают держателям своих акций. 

Главные особенности фондов зарубежной недвижимости: 

1. REIT не платят налог на прибыль.
2. Все сопутствующие расходы: страховки и т.п. – лежат на арендаторах. 
3. Эти фонды заключают только договора на 10 лет и более, ставка аренды ежегодно индексируется. 
4. Как минимум 75% всех своих доходов фонды должны получать от сделок с недвижимостью.
5. По закону они обязаны выплачивать как минимум 90% прибыли инвесторам.

В течение последних сорока семи лет средняя доходность фондов зарубежной недвижимости превышает доходность рынка акций. Поэтому сегодня REIT – одна из наиболее комфортных стратегий инвестирования, гарантирующая постоянное наращивание капитала, даже если ваши финансовые возможности ограничены, и вы можете инвестировать только небольшие суммы. 

Текущая капитализация всех REIT – примерно 2 трлн долларов. Для сравнения – капитализация рынка облигаций выше в 10 раз. При этом облигации сегодня практически не приносят дохода, что заставляет людей переводить капитал в другие инструменты, в первую очередь – в материальные активы. К ним относятся недвижимость, драгметаллы, сырье. 

Смотрите видео, что такое REIT:

REIT фонды США – путь к финансовой свободе 

Самый главный совет для начинающего инвестора – не стараться сорвать куш и разбогатеть за месяц или за год. Главное для начала – определить инвестиционную/финансовую цель. Исходя из цели и посильной суммы инвестиций нужно прописать ваш личный инвестиционный план. Зная эти цифры, остается рассчитать доходность и срок для достижения поставленной цели. В среднем доходность REIT – 11% годовых, хотя некоторые фонды приносят больше этой суммы.

Ключевой показатель – срок, в течение которого вы планируете инвестировать. Чем раньше – тем лучше и тем меньшую сумму можно вкладывать ежемесячно. На долгосрочном горизонте можно оценить силу сложного процента, поэтому лучше всего ориентироваться на срок не менее 20 лет.

Срок инвестиций в таких стратегиях важнее суммы. Поэтому не стоит откладывать на потом.

Акции REIT – сколько можно заработать

Условно можно разделить процесс инвестиций в акции REIT на два этапа. 

Во время первого “накопительного” этапа инвестор регулярно покупает REIT. Ему начисляют дивиденды (многие фонды выплачивают их раз в месяц), которые он также вкладывает в покупку REIT. Даже если сумма ежемесячных “взносов” составляет всего 5-10 000 рублей, за несколько десятилетий можно накопить значительный капитал. 

Инвестор с крупными суммами (50-60 тысяч ежемесячно) может рассчитывать получать до 1000 долларов только за счет дивидендов. Это примерный расчет, исходя из средней исторической доходности. Точную сумму вам не скажет никто – она зависит от выбора конкретного фонда/фондов, срока инвестирования и текущей рыночной ситуации.  

Увеличение суммы накопления происходит в геометрической прогрессии: спустя двадцать лет капитал увеличивается в четыре раза, спустя тридцать лет – в четырнадцать раз. Поэтому важно начать как можно раньше и заложить максимальный горизонт инвестирования. 

Второй этап – когда вы можете жить за счет дивидендов с REIT. 

REIT: выбираем брокера. Тинькофф и другие варианты

Для покупки фондов зарубежной недвижимости в России не обязательно иметь статус квалифицированного инвестора. Покупка этих акций доступна любому человеку через брокерский счет у российских или зарубежных брокеров. Покупка через ИИС не имеет смысла, поскольку для этих инвестиций недоступен налоговый вычет. 

В РФ есть много брокеров, через которых можно купить REIT (Тинькофф, Сбербанк, Фридом Финанс БКС и т.д) с выходом на Санкт-Петербургскую биржу. Там можно купить порядка 40 фондов. Такой способ подойдет начинающим с маленькими суммами инвестиций. Между разными российскими брокерами нет принципиальной разницы.

Для крупных инвесторов больше подойдут зарубежные фонды – но имейте в виду, что не все работают с клиентами из России. Среди тех, кто работает – фонд Interactive Brokers. Имейте в виду, что в отличие от российских брокеров, они не предлагают бесплатное обслуживание – вам придется платить комиссию и/или фиксированную сумму за обслуживание вашего счета. 

Когда счет открыт, остается купить акции выбранного фонда зарубежной недвижимости. 

Фонды недвижимости REIT: особенности покупки у разных брокеров

По фондам недвижимости REIT есть нюансы работы с российскими и зарубежными брокерами. 

Плюсы работы с зарубежными брокерами:

1. Возможность платить налог 13% – вместо 30%.
2. Возможность купить больше REIT (у российских брокеров – 40, у зарубежных – порядка 200).
3. Возможность сэкономить на комиссиях.

В чем сложности работы с зарубежным брокером: 

1. Не все работают с гражданами/резидентами РФ.
2. Нужно самому заполнять декларации, связываться с налоговой службой.
3. Есть дополнительные расходы и комиссии. 

По этой причине инвесторам с небольшими депозитами нет смысла открывать счет у зарубежного брокера, несмотря на все его плюсы

Список REIT на Санкт-Петербургской бирже

Если вас интересует список REIT на Санкт-Петербургской бирже, доступные для покупки в России у российских брокеров, приходите на наш бесплатный вебинар и получите ссылку на список REIT. 

Дисклеймер. Инвестиции в фонды из списка или нет – ваша личная ответственность. Это не является финансовой рекомендацией. 

Смотрите видео, как запустить арендный бизнес с помощью REIT:

Из-за пандемии коронавируса многие фонды торгуются по цене существенно ниже рыночной, то есть можно купить с дисконтом. Кроме “голубых фишек” этого рынка, то есть крупных REIT, есть небольшие фонды, так называемые Small Cups – часто они выплачивают своим инвесторам повышенные дивиденды. У этих относительно маленьких компаний хороший потенциал роста благодаря невысокой капитализации – иногда им достаточно купить всего 1-2 здания, чтобы значительно вырасти. 

Читайте также 21 рабочий способ заработка на недвижимости. 

REIT: налог на дивиденды. Что нужно знать

Базовая ставка налогообложения – 30%. Именно по этой ставке брокер как налоговый агент выплачивает дивиденды –  инвестор получает доход “чистыми”, уже за вычетом налогов. Налоговая ставка при работе с зарубежным брокером – 13%.

На рисунке – сравнение фактически полученных дивидендов по фонду Realty Income у зарубежного брокера и у российского брокера Тинькофф.

Иногда ставку налога на акции некоторых иностранных компаний можно снизить до 13%, для этого надо заполнить форму W-8BEN. После заполнения формы брокер берет налог 10%, а оставшиеся 3% идут в бюджет России, при этом вам нужно самому составить налоговую декларацию и оплатить эту сумму. За нарушение инвестору грозит штраф. 

К сожалению, возможности снизить налог, заполнив форму W-8BEN, не касаются фондов REIT, а налоговая ставка в 30% многим кажется чересчур высокой. Но если сравнить среднюю историческую доходность, имеет смысл не зацикливаться на налогах. 

Как купить REIT. 3 главных критерия выбора 

На что обращать внимание, если вы хотите купить REIT:

1. Размер дивидендов.
2. Рост компании в перспективе последних 20-30 лет.
3. Оценка недвижимости под управлением этой компании. 

Почему рейты – хорошая возможность для инвестиций

Если вы не готовы к рискам и хотите инвестировать на долгосрок, REIT – отличная возможность. Они не принесут миллионов в течение месяца или года, но позволят получить “несгораемую пенсию” в долларах в долгосрочной перспективе. Сегодня существенную часть нашего портфеля составляют именно фонды зарубежной недвижимости. 

Вот почему REIT – это перспективное вложение:

1. Сегодня благодаря падению ключевых ставок увеличивается ценность материальных активов, включая REIT.
2. Облигации вскоре будут давать отрицательную доходность, что ведет к перетеканию средств на другие рынки. 
3. Во всем мире включен печатный станок, что ведет к инфляции и росту стоимости реальных активов.

Поэтому в нашем портфеле доля REIT – не менее 20-30%.

Американские REIT: почему они недооценены

Дело в том, что показатели американских REIT, которые можно найти в свободном доступе, еще нужно правильно “прочитать”. Возьмем известный фонд Realty Income с большим периодом окупаемости – 40 лет. Такая цифра пугает многих инвесторов. Но при этом компания платит очень достойные дивиденды – 188%. 

Что касается остальных показателей, нужно учесть, что в официальных источниках мы видим сумму прибыли за вычетом амортизации. Поскольку речь идет о компании, которая занимается недвижимостью, амортизация – очень крупная сумма. На самом деле эти деньги не уходят “в никуда”. Если же вернуть в расчет амортизацию, мы получим FFO – Funds From Operation. И по этому показателю окупаемость инвестиций вместо 40 лет составит всего 18 – это хороший показатель для крупной компании, как и показатель выплат от прибыли – 82%. 

Здесь также имеет значение, что арендаторы платят все доп. расходы фондов включая налоги, страховые платежи и обслуживание, поэтому у фондов зарубежной недвижимости отличный показатель возврата на инвестиции. 

Как выбрать рейты недвижимости

Для грамотного выбора рейт недвижимости надо читать отчеты и кредитные рейтинги, искать и пересчитывать нужные показатели – их не всегда можно найти в интернете.

Наша компания имеет два портфеля REIT, более консервативный Пенсионный портфель (стабильный, состоящий из крупных проверенных фондов) и спекулятивный портфель Ядро (более рискованный, но потенциально более доходный – сегодня там 19 REIT). В начале мы вложили в каждый портфель по 1 млн рублей + делаем еженедельные пополнения на сумму около 1000 долларов. 

Практически все купленные активы на сегодняшний день выросли в цене. 

В пенсионном портфеле мы смотрим на регулярную выплату дивидендов, а для второго портфеля другие цели. Поскольку он состоит из небольших компаний Small Cups, мы готовы к небольшим просадкам. 

Хотите знать больше о критериях выбора REIT – регистрируйтесь на бесплатный интенсив по REIT. 

REIT на бирже – что покупать?

Поскольку фондов много (как минимум 40 – если вы работаете с российским брокером), возникает логичный вопрос, какие лучше покупать? Прежде чем говорить о конкретных тикерах для покупки, нужно понимать, что каждый фонд требует отдельной оценки исходя из ваших ожиданий и финансовых целей. 

Мы постоянно отбираем новые фонды и публикуем по ним аналитику, чтобы предоставить выжимку в удобном формате. Также у нас есть отдельный чат, где мы подробно рассказываем о каждой компании: как она зарабатывает, какие показатели роста, что с кредитной нагрузкой,  сколько стоит ее недвижимость и какой у нее период окупаемости, а также анализируем подход к выплате дивидендов. Чтобы узнать подробности, регистрируйтесь на бесплатный интенсив.

Информация о фондах экономит инвестору 98% времени. Мы показываем все на реальном (не виртуальном) портфеле, куда вложено в общей сложности более 2 млн рублей. Поэтому все советы – сугубо практические. Мы не инвестируем в конкретную компанию, а вкладываем деньги в портфель, где есть разные REIT и не только они  – это минимизирует риски.

Вы можете получить тикеры для покупки или  пройти обучение, разобраться в сути этой стратегии и выработать свою линию поведения на случай роста или падения. Иметь свое видение, не полагаясь только на чужие рекомендации – очень важный навык для инвестора. Подробности вы можете узнать на бесплатном интенсиве.

Дисклеймер: Содержание статьи не является финансовой рекомендацией и руководством к действию.

Смотрите видео об особенностях REIT и преимуществах для частного инвестора:

Читайте также, как гарантированно заработать себе на пенсию.