Управляющая компания: 11 шагов к открытию

При выборе способа управления у собственников многоквартирных домов (МКД) есть выбор: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день УК считается наиболее востребованной организационно-правовой формой управления многоквартирными домами. Такая компания выступает в качестве посредника между собственниками и поставщиками коммунальных услуг. В России уже действует более 35 000 управляющих компаний: это “вечный” бизнес. который не подвержен кризисам. Разберем, как открыть свою УК.

Что такое УК и чем она занимается в сфере ЖКХ

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое оказывает услуги по содержанию многоквартирного дома. Предприятие должно гарантировать должное техническое и санитарное состояние многоэтажного дома. УК оказывает коммунальные услуги, осуществляет ремонт и текущее обслуживание помещений, отвечает за состояние дома. 

В новостройках УК выбирает застройщик, но после заселения дома жильцы МКД имеют право выбора: при ненадлежащем выполнении своих обязанностей они вправе расторгнуть соглашение с фирмой и найти более подходящую управляющую компанию.

УК получает деньги от жильцов за коммунальные услуги, которые затем перечисляет поставщикам этих услуг (Водоканал, Теплосеть и т.п.). Тарифы на услуги не устанавливаются управляющей компанией и никак от нее не зависят. Обычно главной проблемой ЖКХ является задолженность дома поставщикам, поскольку не все жильцы своевременно оплачивают счета. 

Также она берет с жильцов плату за выполнение своих обязанностей. Дополнительно УК может зарабатывать на сдача в аренду нежилых площадей и площадей под рекламу, на ремонте в квартирах и других услугах (консьерж, стоянка для авто) и другими способами. 

Права и обязанности управляющей компании

Основная цель УК – это предоставление жильцам подходящих условий для проживания и следование законом ЖКХ.

Перечень обязательных услуг по содержанию жилья:

• проведение уборки подъездов;
• уборка придомовых территорий;
• прочистка канализационной системы;
• поддержание работы освещения;
• содержание фасада здания в надлежащем состоянии, что включает обновление отделки дома;
• благоустройство и озеленение придомовых территорий;
• контроль над исправностью лифтов;
• очищение крыш от снега и сосулек в зимний период;
• подготовка дома к сезонному периоду;
• своевременный вывоз мусора;
• поддержание работоспособности коммуникационных систем внутри МКД;
• контроль использования общедомовых счетчиков;
• проведение дезинфекции подвальных помещений;
• систематический осмотр имущества и устранение выявленных недостатков.

УК организует капитальные и текущие ремонтные работы и контролирует их выполнение. Деятельность предприятия должна проходить в рамках средств, которые поступают на ремонтные работы.

Обязанности УК по ремонту многоквартирных домов:

• ремонтные работы кровельного покрытия при протекании;
• реконструкция общих участков системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и электросетей;
• герметизация стыков и стен здания;
• покраска и отделочные работы по фасаду МКД; 
• замена стекол в подъезде и ремонт рам;
• проведение малярно-штукатурных работ в подъездных помещениях.

Помимо ремонтно-эксплуатационных работ, управляющая компания должна оказывать организационные услуги. В их состав входит: 

• сбор средств за коммунальные услуги и расчет с поставщиками; 
• учет проживающих;
• работа с неплательщиками; 
• взыскание долгов через суд, начисление пени;
• взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• хранение технической и другой документации на МКД; 
• выявление лиц, которые незаконно пользуются электроэнергией;
• проведение собраний с владельцами;
• сообщение жителям дома об изменениях в тарификации; 
• оформление регистрации.

Права управляющей компании:

• предоставление сведений контролирующим органам о незаконной перепланировке; 
• информирование уполномоченных органов о применении общедомового имущества не по назначению;
• отключение коммунальных услуг при неуплате;
• использование резервных фондов на погашение долга организациям, занимающихся поставкой ресурсов или на ремонтные работы;
• периодическая проверка достоверности сведений приборов учета, и внесение изменений в платежи, при получении иных сведений.

В случае, если УК плохо исполняет свои обязанности, и из-за этого в доме произошла авария (например, прорвало трубу), она обязана произвести ремонт из собственных средств. Если УК отказывается это делать, жильцы вправе подать в суд. 

Читайте также про самый выгодный бизнес в кризис. 

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план 

Разберем, как открыть управляющую компанию. Вот пошаговый план действий:

1. Составить детальный бизнес-план самостоятельно или с помощью специализированной компании.
2. Создать фирму в статусе юридического лица.
3. Пройти аттестацию на знание ЖК РФ и других вопросов в области ЖКХ.
4. Получить лицензию на работу управляющей компании.
5. Найти и оборудовать помещение.
6. Нанять персонал, и закупить оборудование.
7. Создать официальный сайт компании, внести сведения в ГИС ЖКХ.
8. Принять в управление МКД.
9. Подписать договора с собственниками жилья.
10. Заключить договора с компаниями, осуществляющими продажу коммунальных ресурсов.
11. Приступить к выполнению обязанностей.

Получение лицензии для ведения деятельности в сфере ЖКХ

До начала рабочего процесса УК потребуется получить лицензию. Заявку на выдачу лицензии принимает территориальное отделение Госжилнадзора. Затем заявку обрабатывает и выносит решение жилищная комиссия. 

Перед подачей документов руководитель должен пройти экзамен. Аттестация проходит в форме электронного тестирования. Из 200 возможных вопросов, программа выбирает 100. Для прохождения теста нужно правильно ответить не менее чем на 86 вопросов. Результаты сдачи оглашаются через пять дней. В случае неудачного прохождения экзамена возможно пересдача, при этом количество попыток не ограничено. При успешной сдаче выдается аттестат, который считается действительным в течение 5 лет.

Жилищная комиссия предъявляет к УК следующие правила:

• Регистрация на территории РФ.
• Соискатель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или как ИП.
• Иностранные фирмы не допускаются к управлению.
• У фирмы должно быть уникальное название.
• Отсутствие у претендента судимости за экономические преступления;
• Лицензия не выдается компаниям, которые уже были дисквалифицированы комиссией.
• До получения разрешения нужно заключить договора с несколькими домами.
• Требуется оплатить госпошлину в размере 30 тыс. руб.

Отнести документы в Госжилнадзор можно отнести самостоятельно или отправить электронно. Пакет документов должен включать:

• справку о регистрации в качестве юридического лица;
• справку об отсутствии судимостей;
• справку о наличии/отсутствии лицензий;
• приказ о назначении претендента руководителем;
• копию аттестата о прохождении аттестации;
• список МКД, находящихся в ведомстве УК;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• перечень сайтов или СМИ, где помещена информация об УК.

Предварительный период рассмотрения документов составляет 3 дня. В течение этого периода проверяют пакет документов. Если понадобится добавить справку или переписать заявление, то потребуется доплатить 5 тыс. руб. 

Срок ожидания принятия решения – до 45 дней. В этот период жилищная инспекция проводит тщательную проверку согласно всем требованиям и делает выводы. На основании этого заключения лицензионная комиссия принимает решение. 

Если обнаружится, что поданные документы содержат ложные сведения, в выдаче лицензии будет отказано. В случае удовлетворительного решения документы передаются в Госжилнадзор. Именно там выдают лицензии УК.

Регистрация бизнеса

Предприятие в сфере ЖКХ обычно регистрируют как юридическое лицо. Грамотный выбор формы организации будет ключевым моментом в формировании и управлении УК. Выбор форм довольно обширный: ООО, АО, МУП, ФОП и другие. Большая часть компаний отдает предпочтение ООО.

Для регистрации в налоговую службу предоставляется следующий пакет документов:

• заявление формы № Р11001;
• уставная документация;
• договор аренды;
• квитанция об уплате госпошлины.

В заявлении следует прописать коды ОКВЭД, на основании которых будет работать управляющая компания:

• 68.32: Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.
• 69.10: Деятельность в области права.
• 81.10: Деятельность по комплексному обслуживанию помещений.
• 81.21: Деятельность по общей уборке зданий.
• 82.11: Деятельность административно-хозяйственная комплексная по обеспечению работы организации.

При открытии управляющей компании важным фактором является выбор системы налогообложения: ОСН, УСН или ЕНВД..

Для постановки на учет следует подать документы в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и орган статистики. Также потребуется открыть в банке накопительный и расчетный счет. На накопительный счет должна быть внесена сумма, составляющую не менее 50% от уставного капитала.

Оформление бумаг займет от двух недель до одного месяца.

Выбор помещения и оборудования

Для организации работы управляющей компании потребуется помещение. Подбирать помещение под аренду лучше рядом с объектом обслуживания. Идеальным вариантом будет размещение в доме, который обслуживает УК. Размер помещения должен составлять около 70-80 м2. Часть площади пойдет под офис, а другая – под подсобные помещения.

Для обустройства офиса УК потребуется купить технику и мебель, подключить телефон. При обслуживании МКД понадобится также техника и расходный материал.

Оборудование и техника УК:

• компьютеры и оргтехника;
• средства связи;
• офисная мебель;
• автомобильная техника: уборочные машины, кран, трактор и др.;
• специальный инвентарь для выполнения работ: тачки, лопаты, грабли, шланги и прочее;
• сантехнический и строительный инструмент;
• спецодежда;
• расходные материалы: канцтовары, моющие средства, крепеж и скобяные изделия, реагенты.

Сумма, требуемая для создания условий работы персонала, и оказания услуг МКД, составляет 10– 20 млн. руб. Точная сумма зависит от количества обслуживаемых объектов.

Лучше не экономить на покупке оборудования и техники –  несмотря на то, что разница в цене б/у и нового оборудования доходит порой до 50%.  У такого оборудования отсутствует гарантия, потерян товарный вид, высокая вероятность внутренних повреждений.

Важно периодически проверять рабочий инвентарь, который со временем требует обновления. Также нужно своевременно дополнять запасы расходных материалов.

Подбор персонала для УК

Организационная структура УК может изменяться, в зависимости от размеров предприятия и количества обслуживаемых объектов. Однако есть отделы и должности, без которых не обойтись ни одной управляющей компании. Количество сотрудников зависит от количества МКД и общего количества квартир.

Должность	Количество	Заработная плата в месяц (руб.)	Общая сумма (руб.)
Директор	1	50.000	50.000
Юрист	1	25.000	25.000
Главный бухгалтер	1	30.000	30.000
Делопроизводитель	1	20.000	20.000
Экономист	1	20.000	20.000
Ведущий инженер	1	30.000	30.000
Диспетчер	2	20.000	40.000
Электрик	2	20.000	40.000
Слесарь-сантехник	2	20.000	40.000
Уборщица	10	15.000	150.000
Дворник	8	15.000	120.000
Разнорабочий	5	18.000	90.000
Итого	35		655.000

При подборе персонала в управляющую компанию обращайте внимание на уровень квалификации и исполнительность сотрудников.

Как создать управляющую компанию для управления многоквартирным домом: принятие многоквартирного дома в управление

Еще до начала работы УК важно гарантировать поддержку жильцов МКД. Чтобы получить в обслуживание дом, придётся за него побороться. Для начала стоит найти предприимчивых жильцов дома и узнать у них, как обстоят дела с управлением в их доме. Жильцов нужно убедить, что они могут полностью положиться на новую управляющую компанию и объяснить им, каким образом УК решит их проблемы. Важно не обманывать жильцов и верно оценить свои возможности. 

Решение о выборе УК принимается общим собранием жильцов МКД. При удачном исходе большинство собственников квартир проголосуют за вашу управляющую компанию.

Управляющая компания принимает МКД в управление на основании публичного договора. В этом соглашении оговариваются права и обязанности предприятия, а также ответственность жильцов.

Сколько нужно денег для создания управляющей компании

Создание управляющей компании – это дорогостоящий процесс. Основная часть начального капитала пойдет на закупку техники и оборудования. 

Статья расходов	Сумма (руб.)
Регистрация	10.000
Лицензирование	30.000
Ремонт	100.000
Компьютеры и оргтехника	150.000
Мебель	90.000
Техника	15.000.000
Инвентарь	80.000
Спецодежда	70.000
Расходные материалы	250.000
Реклама	60.000
Создание сайта	50.000
Итого	15.890.000

Как видно, основная статья расходов – закупка техники. Можно значительно сократить эту статью, но в таком случае УК придется часто прибегать к помощи подрядчиков и платить им. Читайте про заработок на аренде спецтехники. 

Ежемесячные расходы УК

Большую часть ежемесячных расходов управляющей компании будет составлять заработная плата сотрудников.

Текущие расходы	Сумма (руб.)
Аренда помещения	80.000
Заработная плата	655.000
Расходные материалы	150.000
Реклама	30.000
Налоги	105.000
Прочие расходы	50.000
Итого	1.070.000

 

Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом

Вопреки распространенному мнению, уровень рентабельности управляющей компании достаточно низкий и находится на уровне 10 – 15%. 

Поэтому для увеличения прибыли управляющей компании стоит предоставлять дополнительные виды услуг:

• сдача в аренду нежилого фонда;
• проведение ремонта у жильцов;
• сдача общедомовых площадей под рекламу;
• создание во дворе платной стоянки с охранником;
• выполнение части обязательных работ собственными силами;
• оказание дополнительных услуг жильцам;
• применение энергосберегающих технологий.

Согласно аналитическим данным, чтобы получать реальную прибыль управляющая компания должна обслуживать не менее 5 – 7 МКД. Важно увеличивать количество домов со временем. Добросовестное отношение к работе и положительные отзывы жильцов будут способствовать желанию у других многоэтажек заключить договор с УК.

Возможные риски бизнеса

Риски жилищно-коммунальных предприятий:

• Несвоевременные платежи. Согласно статистическим данным, размер задолженности по коммунальным платежам УК от жильцов составляет 20 – 35%. Иногда эти долги приходится взыскивать через суд. 
• В тарифах часто бывают расхождения. Не у всех установлены счетчики – в таком случае люди платят по фиксированным тарифам, но поставщик услуг требует оплаты в соответствии с общедомовым счетчиком. Бывает так, что оплаты по тарифам не хватает, тогда у УК начинает копиться долг.
• Низкая рентабельность. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются государством. УК на этом ничего не зарабатывает. Зато она может заработать на текущем ремонте и содержании – эти тарифы устанавливаются на местном уровне. 
• Высокая аварийность коммуникаций. Если раньше ремонт проводился некачественно, то новой УК придётся приложить немало усилий, чтобы вернуть хозяйство в работоспособное состояние. Деньги за капитальный ремонт УК не получает на свой счет. 
• Низкий показатель дисциплины труда. Для соблюдения порядка в коллективе должна поддерживаться строгая дисциплина. 
• Риск жалоб жителей в Государственную жилищную инспекцию и наложения штрафов, а также риск, что жильцы проведут собрание и выберут другую УК.
• Высокая конкуренция. Во многих регионах все дома негласно поделены, и получить МКД в управление новой компании крайне сложно. 
• Нехватка техники. В случае отсутствии нужного оборудования УК будет вынуждена приглашать на работу подрядчиков. Это значительно сократит уровень доходов.

Вывод

Для организации УК потребуются большие вложения, но при грамотном руководстве затраты окупятся через 2-3 года. 

Для оказания услуг по обслуживанию МКД управляющая компания должна получить лицензию. Для этого глава компании должен сначала сдать экзамен. Каждые пять лет следует подтверждать квалификацию.

В этом бизнесе важно верно выбрать количество обслуживаемых объектов, внимательно вести документацию и тщательно подходить к подбору персонала.

Читайте также про автономные некоммерческие организации.