Самые распространенные схемы мошенничества при продаже квартир на вторичном рынке

Несовершенство законов, неосведомленность или простая невнимательность покупателей при покупке недвижимости, открывают возможности для мошенничества. Такие случаи развода с квартирой встречаются очень часто. Это связано с тем, что приобретение собственности на нашем рынке одним человеком осуществляется в среднем раз в 30 лет, и как такового опыта у покупателя просто не может быть.

Уже не первый год ведется активная борьба с незаконными оборотами с недвижимостью, но «работающих схем» все еще много. Одни из них действуют годами, другие – “одноразовые”. Как распознать мошенника и обезопасить себя от внезаконной покупки объекта недвижимости? Знать о возможных рисках означает быть готовым к неожиданностям и не совершить ошибку.

Перед покупкой недвижимости нужно запросить следующую информацию:

• документы устанавливающие права собственника (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, наследования, свидетельство о праве собственности;
• справку ЖСК. Выдается в комитете муниципального жилья;
• архивную выписку за последние 18 лет (берется в ФМС, старое название – в паспортном столе, по месту регистрации собственника квартиры). Документ покажет, кто и когда был зарегистрирован по данному адресу, а главное, куда и насколько выбыл (армию, тюрьму, дом престарелых и т. п.). “Выбывшие” собственники не утратили свои права! При некоторых обстоятельствах это может аннулировать сделку или привести к востребованию своей части собственности;
• в паспортном столе нужно узнать не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Возможна такая ситуация, что дом может быть поставлен в очередь под снос;
• сверить данные технического паспорта на жилье с данными БТИ;
• сделать запрос в Регистрационную палату о переходе прав собственности по недвижимости. Выписка обеспечит вас полной информацией о всех владельцах жильях, а также всех правовых издержках, которые могли быть ранее;
• выписка из домовой книги (в случае покупки дома);
• копия лицевого счета;
• справка о состоянии коммунальных счетов выбранной квартиры;
• решение комиссии по опеке, если в квартире зарегистрированы дети;
• подтверждение от супруга(и) на согласие передачи прав собственности или отчуждение недвижимости;
• освидетельствование дееспособности продавца, а также разрешение на покупку (если проживают несовершеннолетние дети или лица с ограниченной дееспособностью);
• справка об уплате налога на недвижимость.

Что такое подложные документы

Продажа квартир по “проблемным” или поддельным документам считается одной из самых сложных схем обмана. Принцип мошенничества заключается в следующем: квартира берется в аренду у собственника, который временно отсутствует в стране. С помощью ксерокопии оригинала паспорта собственника изготавливается поддельный “паспорт” с фотографией злоумышленника. “Оригинал” дает право мошенникам получить дубликаты всех документов на жилье и продать его в дальнейшем.

Как правило, данная схема применяется для продажи элитной недвижимости. В результате покупатель просто отдает деньги: доказать что либо в таком случае невозможно и право собственности признается недействительным. Факт подлога самостоятельно определить сложно, поэтому при покупке объекта класса люкс стоит воспользоваться услугами профессионального риелтора. Агентства недвижимости обязаны проверять подлинность документации и несут частичную или полную ответственность за чистоту сделки. Стоит заметить, что афера с паспортом постепенно снижает уровень цены и переходит в класс недвижимости среднего уровня.

Классическая подстава никуда не делась

Сделки с недвижимостью по доверенности относятся к рисковым. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдают, если владелец не имеет возможности самостоятельно заниматься продажей. Например, старость или серьезная болезнь собственника могут стать неприятным сюрпризом: недееспособность владельца позволяет оспорить сделку в суде, особенно, если продажа еще находится в стадии оформления.

Иной очень скользкий момент в покупке квартиры по доверенности: владелец отзывает документ и продажа становится недействительной.

Во избежание подобной ситуации, покупателю необходимо лично встретиться с владельцем недвижимости и убедиться, что собственник находится в добром здравии и не собирается оспаривать продажу квартиры. Также, непосредственно перед заключением сделки и передачей средств стоит убедиться, что доверенность все еще действительна. Информация получается у нотариуса, выдавшего документ.

Как не попасть на черного риелтора

Аферы черных риэлторов работают на протяжении десятилетий. Такие люди втираются в доверие к старикам, наркоманам и иным неблагополучным категориям владельцев недвижимости. Вследствие доверительных отношений очень часто люди переписывают свое имущество на черного риелтора. А далее все просто: наследник оспаривает свои права в суде и покупатель остается ни с чем.

Распознать данную схему мошенничества весьма непросто. Для получения достоверной информации о жилье стоит пообщаться с соседями и узнать историю квартиры.

Как не купить квартиру у недееспособного владельца

Продавать недвижимое имущество могут только дееспособные люди. Поэтому при заключении соглашения покупатель должен потребовать справку у продавца о его дееспособности. Выдается документ в психоневрологическом диспансере. В нем должно быть написано, что продавец-владелец имеет право осуществлять сделку с недвижимым имуществом. Справка выдается лично продавцу.

Как распознать мошенника при продаже квартиры – внимательно изучить документ и соглашение. Профессиональный юрист поможет разобраться во всех тонкостях процедуры.

Осторожно, дети в квартире

Зарегистрированные несовершеннолетние в квартире могут также стать причиной признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Выписать ребенка можно только тогда, когда есть разрешение опекунского совета. Без данного документа права несовершеннолетнего считаются нарушенными. Если представляющий интересы ребенка обратится в суд, покупатель потеряет квартиру. Именно поэтому вы должны узнать, есть ли прописанные несовершеннолетние в квартире и проследить, чтобы их права были соблюдены.

Неожиданный наследник, как не стать жертвой развода по завещанию

Соглашения покупки недвижимости после вступления в наследство являются одними из самых рискованных. Направлений для такого мошенничества существует несколько:

• подложные документы;
• вменяемость наследодателя;
• принудительное оформление наследия.

Также нередко встречается, что спустя полгода появляются «забытые» наследники, например, незаконнорожденные дети. Может быть и преднамеренное скрытие: один из правообладателей не заявляет свои права на владение, а другой – продает дом. В результате таких действий первый участник имеет право оспорить законность соглашения.

Подозрительными выглядят завещания, в которых указываются посторонние люди или один из близких родственников.

Как не купить «кота в мешке», след из 90-х

Данный вид мошенничества заключается в показе одной квартиры, а продается другое жилье. Особенно актуально эта проблема стоит при покупке «интересного» объекта через интернет. Красивые фотографии, безупречный внешний вид, меблировка – и все это по «вкусной» стоимости. Кто об этом не мечтает? На самом деле покупатель получает (в лучшем случае) крышу над головой без заявленных удобств и ремонта.

Избежать аферы можно внимательно изучая соглашение, которое подписывается при заключении сделки. Несмотря на примитивность этой схемы, она все еще с успехом действует, ведь невнимательные покупатели встречаются практически каждый день.

Забудьте о предоплате напрямую в руки

Самая распространенная схема, при которой продавец получает аванс и скрывается. Уловки мошенников для получения предоплаты самые разные:

• гарантия, что квартира уже покупателя;
• большой спрос;
• срочно нужны средства на покупку нового жилья, операцию.

Особенно болезненно данная схема сказывается на покупателях, которые передали аванс прямо в руки продавцу. Забудьте о предоплате, берегите свои деньги и нервы.

Многократная продажа снова в действии

Очень часто забытая схема мошенничества приобретает новую жизнь. Именно это случилось с многократной продажей недвижимости. Изготовленные на качественном печатном оборудовании документы дают возможность мошенникам продавать один и тот же объект по несколько раз. Обнаруживается подвох в момент регистрации квартиры. Именно поэтому мошенники уговаривают отдать средства еще до момента регистрации. В последнее время уловки мошенников на авито активно возобновились. Связано это с затяжной регистрацией недвижимости: от вас просто требуют оплатить покупку. Продавец уверяет, что он покупает новое жилье и хочет получить деньги незамедлительно за продаваемый объект, цена которого занижена и очень привлекательна.

Избежать данной схемы весьма просто – оплачивать покупку квартиры в момент или после регистрации.

Как избежать пожизненной ренты

Риэлтерская компания предлагает жилье по выгодной цене, но без немедленного заселения – это должно настораживать. Покупка недвижимости, в которой проживают пенсионеры, с пожизненной рентой встречаются часто. Суть договора ренты заключается в следующем: покупатель уплачивает часть суммы продавцу и ежемесячно или ежеквартально вносит платеж за недвижимость. При заключении такой сделки существует несколько рисков:

• продавец будет жить долго, вследствие чего сумма существенно возрастает (при нарушении сроков внесения платежей договор расторгается);
• признание родственниками продавца недееспособным.

Заключать договора пожизненной ренты целесообразно после изучения 583-605 ГК, в котором имеются все особенности данного вида соглашения.

Завещание уже умершего, и такое бывает

Такая схема позволила многим покупателям остаться «с носом». Мошенники заключают брак с уже умершим владельцем, прописываются в квартире, выписывают его и продают недвижимость доверчивому покупателю. При раскрытии аферы дома переходят либо к законным наследникам, либо государству. Ведь очень часто используются покойники, которые не имеют родственных связей.

Избежать неприятностей можно, доверив оформление договора купли-продажи профессиональным юристам, которые проверят историю недвижимости с момента ее приватизации.